Almanyada Ev Kiralama esnasında ilk olarak Mietvertrag (kira sözleşmesi) imzalarsınız. Bu sözleşmede kiracının ve mal sahibinin hak ve yükümlülüklerinin yanında daire ile ilgili ayrıntılar yer almaktadır.
Mietvertrag - kira sözleşmesi
Normal bir Mietvertrag aşağıdaki detayları içermelidir:
- anlaşmanın süresi (kira sözlesmesinin süresi )
- kira tutarı (sadece kira ( kaltmiete) ve masraflarla birlikte toplam kira ( warmmiete : bu sizin aylik ödenemeniz gereken kiradir)
- ek masrafların tutarı (ısıtma, su, çöp öğütme vs.) (nebenkosten olarak adlandirilir)
- cikis bildirimi süresi (genelde evlerde sözlesme bitim tarihinden 3 ay öncesinde yada daha erken yapilir)
- Yatırdığınız depozito tutarı (genelde aidatlar haric 3 aylik kira yani 3 aylik "kaltmiete" talep edilir) taşındığınızda veya taşındığınızda yeniden dekorasyon (renovasyon - renovierung) konusunda bir anlaşma yapılması (yalnızca bir kez dekore edersiniz)
- kira artış şartları ve miktarları ( genelde yıllık artış söz konusu olur)
mobilyalı odalarda ve dairelerde tüm malzemelerin envanteri bulunur.
(tüm öğelerin düzgün olup olmadığını mal sahibinin huzurunda kontrol edin. Hasarlıysa, taşınırken zarar ödemesi gerekmeyecek şekilde bunu yazılı olarak belgelendirin)
Genel konut kuralları ve bina kurallarinin yazili hali (mal sahibinin sorumlu olduğu ve ödeme yapacağınız onarımları da bu noktada belirlenir).
Sözleşme imzalandıktan sonra her iki taraf da yasal olarak sözlesmeye baglimli kalmakla yükümlüdür. Bu nedenle imzalamadan önce, belgeyi okumak genellikle uzun ve zor olsa da dikkatlice okumak ve anlamak son derece önemlidir. Alman ev sahiplerinin sözleşmeye harfiyen uyulmasını beklediğini unutmayın (Almanya'da yaptığınız her türlü anlaşma için geçerlidir!). Ancak kira sözleşmelerinde bazı maddelerin geçerliliğini sınırlayabilecek yasal korumalar bulunmaktadır (genellikle sizin lehinize).
Mieterschutz-Vereine - hukuki yardım ve tavsiye veren kurumlar nedir ? ne tür faydalar saglar?
Eğer sözleşmenin bazı kısımlarını anlamadıysanız ya da kendinizi olağandışı koşulların dayatıldığını hissediyorsanız,
bir Alman meslektaşınızdan/arkadaşınızdan/öğretmeninizden tavsiye alın. Hemen tavsiye ve profesyonel destek almak için yerel Mieterschutz-Verein'e (Kiracılar Derneği) üye olmak da faydalı olabilir.
Kiracı ile ev sahibi arasında bir ihtilaf ortaya çıkarsa, Kiracının çıkarlarını bir Mieterschutz-Verein temsil edebilir. Birkaç haftalığına Mieterschutz-Verein üyesi olduktan sonra, ileriki dönemlerde kiralama konularıyla ilgili karşılaşabileceğiniz sorunlar için genellikle hukuki masraf sigortası kapsamındasınız.
Mieterschutzvereine isimli kurumlar nerelerde bulunur ?
bu kurumlar çoğu kasaba ve şehirde bulunabilir.
Direkt hukuk müşavirliği yanında kira sözleşmeleri ile ilgili bilgilendirme broşürleri de sunmaktadır.
Yerel bağlantınızı telefon dizininde Mieterverein altında bulabilirsiniz veya Deutscher Mieterbund - DMB (ulusal kiracı derneği) ile irtibata geçebilirsiniz:
iletisim adresleri
Deutscher Mieterbund
Tel. 0221/94077-0
E-mail: info@mieterbund.de
Internet: www.mieterbund.de
Kira depozitosu (Kaution) nedir?
Çoğu ev sahibi taşındığınızda iade edilecek bir depozito (Kaution) talep eder ve bu depozito kazanılan faiziyle birlikte verilir.
Ancak, konaklama hasar görmüşse mal sahibinin tamiri için gerekli miktarı depozitodan kesmesine izin verilir.
Mevduat, yasal olarak üç aya kadar temel kira (Kaltmiete) artı %19 KDV oranına . Ancak çoğu ev sahibi için
1- 2 aylık bir kira bedeli yeterli olmaktadır. Mal sahibi, kira döneminin tamamına ilişkin güncel faiz oranının tarafınıza ödenmesini sağlamalıdır. Bu nedenle depozito mal sahibine doğrudan ödenmemeli, müşterek bir tasarruf defterinde faiziyle birlikte ödenmelidir. Böylelikle ev sahibinin sizin onayınız olmadan parayı tutmasına engel olur ve faizi kazanırsınız. Bankanız size detaylı bilgi verecektir.
Kira ve Toplam Giderleri
Kira (Miete), her ay mal sahibine ödenen miktardır. Bu, Kaltmiete (soğuk kira) buna ek olarak çöplerin atılması sokak ve ev temizlik masrafları, ısıtma ve su maliyetleri gibi ekstra maliyetlerdir bunlara ''nebenkosten'' denir. Tüm bu maliyetlerle birlikte ortaya çıkan kira tutarına Warmmiete "Sıcak Kira" adı verilmektedir.
İlave masraflar konuta ve konumuna göre belirlenir ve sözleşmede ayrı olarak detaylandırılır.
Isıtma, gaz, su ve elektrik gibi ek maliyetler genellikle kişisel kullanıma bağlı olarak
önceden belirlenmiş sabit bir oranda aylık olarak ödenir. Bazı evlerde ısıtma masrafları ''nebenkosten'' içinde dahildir
Sayaçlar yıllık olarak okunur ve kullandığınız miktara bağlı olarak size iade edilir veya ek ödeme yapılır.
Diğer ek maliyetler (çöp öğütme, sokak ve ev temizliği gibi) dairenin büyüklüğüne bağlıdır.
Bazı durumlarda, özellikle eski dairelerde, bu durum yukarıda belirtilen bireysel maliyetlerin bazıları için de geçerli olabilir.
Örneğin her daire için ayrı ayrı ısıtma ölçüsü bulunmayan konutların toplam maliyeti daireler arasında göreceli büyüklüklerine göre
bölüştürülür.
Çoğu ev sahibi kiranın otomatik banka havalesi veya sabit talimatla ödenmesini bekler; bu genellikle sözleşmede belirtilir. Bazı ev sahipleri, kendi mülklerine zarar gelmesi veya bitişik mülklerin sorumluluğu durumunda bunları karşılayacak bir sigorta yaptırmanızı şart koşar. Bu Hausratsversicherung ve kişisel sorumluluk sigortasi olan Haftpflichtversicherung dur.
Bina Kuralları ve yönetmelikler (Hausordnung)
Kiralama işlemi, yerleşik bir kiracı olarak sizin için geçerli olan genel kuralları da içerecektir. Çok sayıda kiracısı olan daha büyük apartmanlarda, bu kurallar genelde ayrı Hausordnung (bina kuralları) şeklinde özetlenir. Diğer hususların yanı sıra, genelde 22:00 - 07:00 ve 13:00 - 15:00 saatleri arasında aşırı gürültü yapılmasına izin verilmez. Bazı durumlarda ayrıca merdivenler, giriş alanları ve bodrum katları gibi ek yerlerin temizliğinden kimin sorumlu olduğunu da düzenler.
Sözleşmenizin bir parçasını oluşturan bu kuralları dikkate alın; bu kurallara , ev sahibine sizi zamaninda önce cikartma hakki verebilir. Bu durum, bu kurallar genellikle kendi ülkelerinde cok dikkatli sekilde yerine getirilmeyen ve bu tip kurallarin önemsenmedigi ülkelerden gelen yabancılar için bir şok gibi görünse de yeni (ve çok kızgın) komşularınızdan gelen şikâyetlerin eger kurallara uymazsaniz size ev sahibi tarafindan yasiltildiginda cok şaşırmayın.
Kapıcı (hausmeister ) : Çok sayıda kiracıya sahip evlerde, genellikle Hausmeister (kapıcı) ve Hausverwaltung (yönetici) bulunur. kapıcı ve yönetici, her şeyin çalışmasını ve onarımları düzenlemekten sorumludur. ama Türkiyedeki gibi sürekli apartmanda bulunup , sizin için alışveriş yapmaya gitmezler daha çok bu çalışanlar evin tamirat gibi inşaatla alakalı konuları ve alt yapı sorunlarıyla ilgilenirler.
Kış Servisi ve Sokak Temizliği: Muhafaza bulunmaması halinde, ikamet edenler kış boyunca evlerinin önünden kar ve buzu temizlemek zorundadır. Bu genellikle kira sözleşmesinde belirtilir. Kar ve buzu temizlemekle yükümlü olan kiracılar, yükümlülüklerini yerine getirmedikleri takdirde temizlenmeyen yerlerde olabilecek düşme ve yaralanmalardan kiracılar sorumludurlar. bu sorumlulukları asla ihmal etmeyin
Ev Hayvanları: Evcil hayvanların dairede tutulup bulundurulamayacağı konusunda mal sahibi ile görüşülmeli ve kira sözleşmenizde madde olarak geçmelidir. Kiracı oturduğu dairede evcil hayvan beslemek istiyorsa buna izin verilip verilmediğini öğrenmek için kira sözleşmesi veya ev sahibine danışılmalıdır. Ev hayvanları köpek, kedi, kuş, hamster vb. gibidir.
Çıkış İhbar süresi (Kündigung)
Kiralama sözleşmeleri için geçerli olan belirli bildirim süreleri vardır. Bu süre siz ya da mal sahibinin kira sözleşmesini feshetmek istemeniz durumunda geçerlidir. Ancak mal sahibi kira sözleşmesini gerekçe göstermeksizin iptal edemez.
Açık uçlu kira sözleşmelerinde yasal ihbar süresi 3 aydır. Bir mülke ne kadar uzun yaşarsanız bildirim süresi de o kadar uzun olur. Farklı koşullar kira sözleşmesinde belirtilmeli veya ayrı ayrı yazılı olarak belirtilmelidir. Bazı durumlarda ev sahipleri, yalnızca önceden belirlenmiş sayıda yıl geçerli bir sözleşme imzalamanızı isteyecektir. Ev sahibinin 5 yıllık bir sözleşme hazırladığı ve kiracıyı sözleşmesini feshetmek isteyen bir kiracıyı daireyi anlaştığımız sürenin sonuna kadar tutmak için zorladığı vakalar duyduk.
Böyle bir kira sözleşmesinin asla imzalanmaması tavsiye edilir, ancak böyle bir duruma düşerseniz, derhal yerel kiracı birliğinizle iletişime geçmelisiniz. Çoğu durumda, bu tür sözleşmelere izin verilmez ve bu nedenle yasal olarak bağlayıcı değildir.
Taşınma tadilat işleri (Rennovierungsarbeiten)
Sözleşmenizde, dekorasyonun kimin tarafından, ne zaman yapılacağı belirtilmelidir. Duvarların boyanması, halıların yenilenmesi gibi yöntemler dekorasyona dahil edilmiştir.
Çoğu ev sahibi yeni bir kiracı taşınmadan önce yeniden dekore etmek istemez ve bu nedenle kiracının bunu yapmasını ister, bu durumda iki seçenek vardır:
(a) Taşındığınızda daireyi yeniden dekore edersiniz. Bu durumda daire yeniden dekore edilmeden teslim edilmiştir (kirasız). Bu yüzden taşındığınızda dekorasyonu yenilemek zorunda değilsiniz. Taşındığınızda da bunu yapmak isteyip istemediğinize karar vermek size kalmış.
(b) Taşındığınızda daireyi yeniden dekore edersiniz. Bu durumda yeni dekore edilmiş (yeni boyanmış duvarlar vb. ile) dairenin teslim edilmesi gerekir. Böylece eve taşındığınızda bunu yapmak zorunda kalmayacaksınız. Bu durumda, sözleşmeniz taşındığınızda (veya depozitonuzu kaybetme riski söz konusu olduğunda) yeniden dekore etmenizi gerektirecektir.
İçinde yaşayacağınız bir daireyi dekore etmek, çıkmak istediğinizden çok daha eğlenceli olduğu için birçok insan dekorasyonu değiştirmeden bir daire kiralamayı tercih ediyor. Bu size ayrıca daireyi istediğiniz gibi yeniden dekore edebilme avantajı da sağlar.
Kusurlar ve sorumluluk
Kiralık konuta taşınmadan önce, her türlü kusurun (çizik, leke, yıpranma, hasar vb.) kontrolü için mal sahibinden randevu alın. Hasar çok az görünse bile her şeyi not edin. Aksi takdirde, onarım için sizden ücret alındığını veya taşındığınızda depozitonuzun tamamen size geri ödenmeme durumu yaşayabilirsiniz. Ayıp ve hasar listesi mal sahibi tarafından imzalanmalı ve bu yazılı protokolü kaybetmeden saklayın.
Taşınma sırasında, kusurları ve hasarı teyit etmek için ev sahibi veya yöneticiyle aynı tür bir randevu yapılmalıdır.Ev ilk kiraya ilk verildiği zamankinden daha, kira başlangıcından bariz şekilde kötü durumda ise mal sahibi, kiracının ödediği depozitoyu kısmen veya tamamen elinde tutabilir. Aksi halde, taşınmazın ayıpsız ve hasarsız şekilde taşındığını ve depozitonun tamamen ödenmesi gerektiğini belirten yazılı evrak düzenlemelisiniz.
Transfer sırasında, prosedürü bilen ve herhangi bir dilsel yanlış anlama olmadığından emin olabilen bir Alman arkadaşınızın/meslektaşınızın da yanınızda olması önerilir.
Ev anahtarları
Kiralamanızın önemli bir kısmı da size verilen anahtarların listesidir. Belgede yazan tüm anahtarları aldığınızdan emin olun. Eğer evinizin anahtarlarını kaybederseniz, kilitlerin değişmesinden sorumlu tutulursunuz, ortak bir alanın anahtarını kaybederseniz büyük olasılıkla komşularınız için de yeni anahtarlar ödeyeceksiniz! Dikkatli olun, normalde bir mağazada anahtarların kopyasını çıkaramazsınız, çünkü modern anahtarların çoğu numaralandırılmış ve kopyalamak için ev sahibinden izin almanız gerekiyor.